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Tanglewood 与 Nalani: 在美国买房、卖房、和建房
今年，我们买了新房(在 Nalani 路) ，卖掉旧房(在 Tanglewood 路)、还在新家的院子里建了个储藏室和小厨房。其中经过并不复杂，但颇有美国特色，也许您们愿意听听。 我们来美国后买的第一所房子，原价是七万九，上市一年后没有卖出，降为六万九，让我们买下了。买房的时候，我来美五年，月工资才一千五百块。这里银行贷款，一是根据你的信用指数，二是看你的收入。论信用指数，我们应该是好的，因为我们从来量入为出，有欠必还。但收入是个问题。这里明文规定，房屋贷款每月的偿还数 (mortgage payment)，不得超过月工资的一定百分比，如30%。月工资一千五百的30%是$450。银行以此算出可以借给你的房屋贷款就是七万块，这就是我们当年看房子的上限。也就是说，我们当年找房子时，只能找售价七万块以下的。 不过，我们对我们1993年买到的这所房子是非常满意的。首先，住进有车库有花园的独立住宅，其感觉与方便，是住公寓不能比的。第二，这所房子的建造质量很好。所有的 built-in (内设)橱柜门窗，到我们十三年后离开时，仍牢固鲜丽。第三，这是我们一家人在异国他乡的窝。两个孩子也跟我们住在一起，直到他们大学毕业，结婚，然后自己有能力买房。 后来我们明白了，那个地区的房子，久久卖不出去是有原因的。搬进去不久，我们在室外不时闻到阵阵怪味。原来，附近有家占地很大的蘑菇厂，叫 PictSweet.某个天气，某个风向，怪味就飘来了。四周的居民不断提抗议，蘑菇厂也一直在改良，但那怪味总不时随风而至。说起来，蘑菇厂是这里的“原住民”。当年(应该是四十年前吧)他们在这里设厂的时候，这里是郊区，不是居民区。本来想这辈子要与蘑菇味为伍了。不想情况有了变化。蘑菇厂闹工潮了。蘑菇厂的工人大多是老墨。有一天有工会把他们组织起来，开始跟厂方谈判。报纸有介绍过，说在酝酿罢工，具体情况不详。但最后的结局却是使周围的居民喜出望外。蘑菇厂宣布关闭，而且不久就全部夷为平地。听说那个厂区作为地皮卖还更值钱。一没了蘑菇厂，四周里的房地产马上升值，一年约升一万块。 到我们准备卖房子时，我们这一带的房子都卖到十四万上下了。这里房产定价，以“居住面积”计算，每平方英尺在我们这一带一百二十块左右。“居住面积”是指暖气可到的地方，因此，车库和地皮(包括花园)不算。这所房子，当时卖给我们时是二房二厕。我们把餐厅和起居室的一部分改成一个卧室，因此成了三房二厕。三房二厕二车(可以停放两辆车的车库)，正是最容易出手的房子。我们住进去后，已经陆续把地毯换了。决定卖房以前，又花了近五千块换了车库门和屋顶(这里的屋顶铺 shingle，是一种油毛毡制品，三十年一换)，并把外墙全部油漆一遍。 我们的房地产经纪人准备在那个星期六开放房子给人看，叫 open house. 星期四是我们清空房子的最后一天。我们的对面邻居看见我们在搬家，并听说我们星期六要 open house，就过来看看。他看到许多都换了新的，而且我们连电冰箱也留下，觉得十分中意。说邻居，是十三年的邻居，但我们不知彼此的电话和姓名。那天晚上，我们却接到他打到新家给我们的电话(我们搬家但电话不变)。原来，他本没有我们的姓名电话。后来，看到我们的隔壁邻居在车库拍卖，其中有我们不要的旧行李箱，上面有我们的姓名电话。他在电话里说，他要买我们的房子，并就按我们的索价十五万。但他建议不要通过房地产经纪人，这样双方可以各省3%。我告诉他，我们的房地产经纪人本来就是朋友，而且已经说好要交给他们卖的。我说，我们将照样交给经纪人。但他自己如果不找经纪人，我们就让给他3%。这里的规矩是，房子如果通过房地产经纪人卖了，售价的6%归他们。如果买卖双方各有经纪人，就各得3%。第二天，我们的房地产经纪人与他见面，并得到他的 offer (出价)。他交了一千块定金，出价十四万五千块，应承45天内贷款到位(45天据说是通例。我们自己买房是不到30天就贷款到位)。 这样，我们的房地产经纪人连 open house 都不用，广告不登，客人不带，就把我们的房子卖了。从我们的角度，房子顺利卖掉就好，经纪人赚钱容易与否不是我们的事。实际上，我们的经纪人也功不可抹。首先，他们必须替我们把一切公证、手续都办好。第二，他们必须陪买主或买方的人看房，包括贷款银行的估价员。后来的事态，更证明了行家的重要。原来，我们的这位邻居买主，买房子不是自住，而是出租。他连租户都有了，而且已经许给一个搬家日期。那租户也已经跟他原来的房东立约在几月几号搬出。日期到时，邻居买主的贷款文件却丢了一份，必须重办。星期三，房地产经纪人打电话来，说买主问我们肯不肯让他的租户星期六先搬进去，他将每天付给我们五十块租金，直至贷款到位。我们不喜欢这种横生枝节的事。我们的房子已经清空，谁买下就立即可以住进来。要是让租户住进来，而到时贷款不到位，就麻烦了。因为如果房子重新上市却租户不走，或把房子搞糟了，怎么办？ 还是我们的房地产经纪人有主意。他们跟买主提出，除了五十块日租金，再加定金一万，到时如果贷款不到位，买卖不成，定金就归我们。买主同意了。我们当然也同意，于是签了新的合约。这个合约是专门用于这种情况的，即买主希望在资金没到位前先住进去的相关条款。这些条款比我们自己想提或敢提的还高。例如它规定买主必须在入住之日起负责房屋保险和一切水电。并另交公证机构五百块作为清洁费。如果到时(10月24日)房屋贷款不到位，他们必须在30内搬出，清洁费就从那五百块中支取。如果延迟一天另罚款五百。一万定金和五百的清洁费是交给公证机构的。如果买卖成功，这一万五百块就由公证机构退还给买主，或移作购房款。房地产经纪人把买主的一万元定金和五百块清洁费交到公证机构后，把预付九天的租金四百五十块给我们，我们就安心地让经纪人把钥匙交给买主。我们不必再操心买主资金什么时候到位。多拖一天，我们就多得五十块。九天后万一资金不到位，我们就多了一万四百五十块垫底，这真是不亏本的生意。而对买主来说，他的租户可以马上入住。他所交的定金和清洁费，资金到位时都全部还给他，算是双赢。一星期以后，买主资金果然到位，公证机构随即把房款转帐到我们的银行账户。从头到尾，我们不必跟买主见面，也不必准备任何文件，只需到时到公证机构(专办房地产契的公证机构，叫 title escrow)签字。 所以，有房地产经纪人还是有好处的，因为他们有全套的、联网的销售渠道，而且懂得市场需求、价位，和规章。作为买主，有房地产经纪人好处更多。首先，买方经纪人的3%经纪费，是卖方承担的。经纪人必须根据你的要求(和钱包大小)，替你找房子，然后开车带你去看房。如果到了吃饭时间，说不定还请你一顿便餐。他还得替你办交涉，甚至帮你找银行贷款。房地产经纪人得很有耐心。有的客户很挑剔，房子看了一间又一间。有的客户看上房子，却没钱或没信用，所有的努力就成了水漂，一分钱也得不到。我们这次买下的房子，有三房二厕和可以停放二车的车库，地皮不大，只有5080平方英尺(我们的旧房占地7272平方英尺), 但居住面积有1466平方英尺(我们的旧房居住面积1192平方英尺)，建于1995年(我们的旧房建于1975年)。房子原售价为十八万四千九百块。我们的房地产经纪人根据他们的专业知识，根据市场需求和我们的高信用度，告诉我们可以还价为十八万整。我们就下了两千块定金，并附上银行已经给我们的房屋贷款意向书(pre-qualification)。定金高是表示我们的诚意。对方如果接受我们的还价，定金就存进公证机构。如果我们中途变卦，房子可以不买，但定金就归卖主。银行房屋贷款意向书是银行根据我们的信用度和还款能力，表示准备给我们多少贷款。我们的信用度很好，上八百分。美国有三大信用调查公司，专门收集分析美国人的信用指数。他们的数据来自全国各地的银行商家。例如，你如果买了一辆汽车，并如期付清贷款，你的信用指数就多了一分。你如果欠了信用卡的债，欠得多，有时又过期没还，你的信用指数就往下跌了。申请房屋贷款时，银行首先就向这三大信用调查公司索取我们的信用报告。两小时以后，银行的贷款员就打电话来说贷款批准了。他不无激动地补充说，他办理的贷款客户中，只见过一个人比我们高些。美国人的信用指数，上700分就很不错了。800分是很少的。 信用度高，就说明房屋贷款能成，而且很快到位，房子能够很快卖掉。所以，卖主马上接受我们的还价。我们即以十八万和卖主签了约，但写明房子质量必需通过专人鉴定。在一般情况下，买主看上房子以后，银行会请专人检查房子，看是否物有其值。买主也可以自己请人做更详细的检查。我们花三百块请人做详细检查，叫 home inspection. 结果检查到一些问题，如几块外墙必需更换，一些地方必需重新油漆，厨房里的洗碗机有怪声(说明快坏了)。我们的经纪人就把这份检查报告交给卖主的经纪人。卖主的经纪人找卖主商量后，提出降价二千，检查发现的问题我们自己处理。至于房子的其他部分，仍然应该符合原来的合约和美国的售房标准。美国所售的住宅房，均必需有暖气(不必有冷气)，水、电、下水道铺设到位。不附家具，但厨房必需有基本实施，以保证房子买下就可以住人。例如，厕所要能够用，下水道疏通。车库的自动门能遥控，厨房里要有炉灶(不必有电冰箱)，等等。我们八月初签约，八月二十五日就贷款到位，拿到钥匙。我们入住两星期后，发现壁炉有煤气味。打电话给煤气公司，他们当天来人检查，查明是气阀漏气。我们的房地产经纪人马上告诉卖主的房地产经纪人，他们也很快叫人来修。 新家的缺点是房地产税贵了，每年要二千五百美元(旧家的房地产税是每年一千五百美元)。但新家的优点是室外环境好，安静。室内宽敞，客厅大，高(天花板有二层楼高)。但是，少了一个放杂物的储藏室。于是，我们请人在后院加盖一个储藏室，并隔出一个可以煮中国菜的小厨房。美国这里，规章条例多如牛毛。例如，有的地方不可以加篱笆或围墙，垃圾桶不可以高出篱笆，等等。储藏室每家可以加盖一个，如没超标，就不需向市政府申请 permit (许可证)。我们雇的包工头是其他华人推荐的，叫 Ming. 我先根据他的施工证号码上网调查他的情况。他一切手续都有，有保险有执照，而且没有抱怨或投诉记录，尤其他索价便宜。同样换个屋顶，其他美国公司报价三千上下，他的报价不到两千。所以，我们旧房的翻新，包括屋顶，车库门和油漆，都是请他的。Ming 的主要精力放在盖新房。有的是人家买了地皮请他盖，有的是他自己买地皮，自己盖，再自己卖。盖一座房，从蓝图，到打地基，到装水电，到上梁，每一步都必需经过政府专门人员检查。工地的显眼处贴有 permit (许可证)，每一道工序均需等政府专门人员签了字后，才能动工。所以，周一到周五，他做这些需要政府人员到场的大工程。其他不用 permit 的小工程，Ming 就放在周末做。
Ming 包工头做了十多年，他知道外盖的储藏室只要不超过 12 x 12 (英尺)就行，但他忽略了屋顶的高度。现在被人家抓到了，按条例对照，麻烦就有了。他的应变想法是先把屋顶削低，再在靠主建筑物一面的墙加贴防火材料。防火材料的标准是：当储藏室失火时，火势在救火队赶得到的十分钟内不会蔓延到室外。十分钟是这样算出来的：储藏室一般放有锄草机，锄草机一般有油箱，油箱的汽油如果烧了，会烧十分钟左右。Ming
花了两个星期的时间，准备草图，包括空中一览图(空中照相)，送去市府审批。结果是不批。上个星期一是市府给他们整改的到期日，他们先把屋顶拆了。星期六，他们把整个储藏室加小厨房拆成平地。接下来的那个星期，他们在后院的另一个角落，
重新盖起储藏室加小厨房。这一次屋顶低了，四周也留有通道(规定是六英尺宽)。面积是小了些，但看起来更 Ming 这一次当然是不赚反亏了，但他没有任何怨言。市政府也没有给他另外罚款。因为他在限期内改了。我们呢，虽然我们对告状的邻居(是一家上海人)不肖，却也没有什么好说的。既然违规，当改则改，当罚则罚。因为这里的一切法规，适用于一切人。讲人情，走后门，耍特权，甚至行贿受贿的事，这里不是绝对没有，却是很少的。就在这几个星期，美国国会众议院的多数党领袖(即布什总统的那一派)因为筹款违规被起诉、定罪，并下狱了。我们这个州的一男议员一女议员，也被起诉了。那位男议员也是因为筹款违规。那位女议员是因为有人开车撞了她，在取证时，发现她的车里有毒品。虽然是少量，却是犯罪行为，因此，就被带上手铐带走了。这三个人，都已经自己宣布辞职。这几天，国会正在调查总统班子里有人泄密(泄漏说某外交官的夫人是CIA特务)的事，查到谁，那个人也就完了。没有人，包括总统本人，是可以置之法外的。人性本有善恶，但美国这样的体制，公平透明民主，保证了大多数人会做正事，保证了社会安定,繁荣昌盛。 燕南 二○○五年十一月 附：美国人的信用指数一览。
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